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发表于 2018-2-11 10:24:07 |显示全部楼层
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楼市打响去杠杆第一枪!厦门房价跌回一年前?


来源:米筐投资(微信ID:mikuangtouzi)

作者:老船长


01、2018,楼市唱空之年?

1月底接连两天,任大炮出席两场活动的发言,又刷了屏。

1月26日,任志强在第十五届中国地产风云榜上发表演讲,提到三个下降。

第一,2018年房地产投资一定是下降,增速下降的幅度可能会稳中有降。
第二,房地产开发面积会下降。
第三,房价下降的城市会越来越多。

不少媒体再次高潮,“任志强首次唱空”“任志强说2018房价不涨了”频频刷屏。

但房价下跌,早在2017年多个城市发生。

根据国家统计局数据,2017年新房价格下降的城市有:深圳、福州、南京、无锡、郑州、杭州、成都、北京、合肥,跌幅从0.2%到3%不等。

这9个城市,都是2016年涨幅较大的城市,在严厉调控下,房价硬是被按了下来。其中,深圳新房跌幅最大,2016年9月以来,深圳新建商品住宅均价已连续15个月环比下降。按涨幅来看,广州、厦门、济南排在前三位。

而新房与二手房价格同时下跌的城市有南京、北京、合肥,北京的二手房下跌1.6%,跌幅最大。按涨幅来看,广州、武汉、无锡排在前三位。

当然,在限价备案背景下,统计局的数据,你懂的。不妨来看看相对客观的数据:


只有合肥被强制管控的涨幅较小外,35个大中城市二手房价依然“涨声一片”。但价格上涨,成交量却是另一番景象。

▲各线城市成交量图(数据来源:链家研究院)

一线、二线发达、二线中等城市成交量均出现了大幅下滑,三四线城市成交量却大幅上涨。

分城市来看,2017年3-11月,厦门的成交量竟然跌去92%,领跌全国,其次是廊坊和天津,跌幅都超过80%,市场冷清可见一斑。

号称房价“只涨不跌”的一线城市,深圳、北京、上海都已戳破了“神话”。2018,会不会成为唱空楼市的一年?

02、楼市去杠杆第一枪

突如其来的6张罚单,让厦门又陷入舆论中心。

1月25日银监会厦门监管局公布一系列针处罚信息, 被处罚者分别是农行、交行、中信银行、平安银行、中国银行,违法违规事实多是资金被挪用、流入楼市。



为什么是厦门?

一是厦门的房价过高,泡沫无疑。厦门是中国房价第四高的城市,仅次于北上深,比广州还高出1万元,一个旅游业为主的城市,经济已严重依赖房地产,泡沫巨大。

二是厦门的杠杆率和负债率全国最高。

楼市打响去杠杆第一枪!厦门房价跌回一年前?.jpg


住户负债率=住户贷款余额/住户存款余额
居民杠杆率 =(住户部门贷款余额 + 公积金贷款余额)/GDP

到2016年,厦门、深圳、合肥和南京的住户负债率都超过了100%,而厦门是居民杠杆率和负债率最高的城市,远超上海和北京。

去库存在大城市已空间,去产能在2017也基本完成,而在2018年,防范金融风险和金融去杠杆,才是主线。最先动刀的,就是针对银行业。

中央对地方债不再兜底;

信托资金不得违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域;

浦发银行成都分行为掩盖不良贷款,违规办理信贷、同业、理财、信用证和保理等业务,向1493个空壳企业授信775亿元,四川银监局依法对浦发银行成都分行罚款4.62亿元,浦发银行内部问责近200人;

1月27日,邮政储蓄银行甘肃省分行下属机构共罚没2.95亿元,此案涉及票据票面金额79亿,非法套取挪用理财资金30亿,涉案波及了12家银行业金融机构的数十名高管。
……

从去年12月底至今的一个月时间里,银监会罚单金额总计已超过20亿元。

一场真正的去杠杆、防风险大战即将打响,2018年,理财、信托、同业、通道等都跑不了!资金违规进入楼市,更是被监管的重中之重,针对厦门各银行的罚单,开了第一枪!

03、会不会跌回一年前?

面临如此风险,厦门房价会不会下跌?会,而且已经在下跌了。

▲数据来源:中国房价行情平台

尽管2017年厦门房价仍有17%的涨幅,但从9月开始,房价已开始连续下降。12月,环比更是下降3.3%。而从各区域看,厦门各个区房价都有所下调,处在岛外的翔安区房价最低,却也是价格下跌幅度最大的区。

上文提到了厦门二手房成交量暴跌92%,而2017年厦门一手住宅成交面积140万㎡,成交“腰斩”,同比下跌52%,创下2008年以来的新低。

量价齐跌,就是厦门楼市2017年的真实写照。市场盛况不再,而央媒前几日又喊出了“楼市调控不会虎头蛇尾”,调控力度不会放松,市场预期开始转向,这一波楼市行情早已画上句号。

很多人会担心,厦门房价会持续暴跌吗?跌回一年前?

基本不会的,“稳”依然是头等大事。对于刚需购房客,只要在经济能力承受范围内,就不必多等待,上车即可。至少现在这个阶段,可以多看多比较,购房时间会宽裕许多。

但对于投资客,尤其是厦门岛内的投资客,在强势去杠杆的背景下,没有人是绝对安全的。一旦去杠杆扩大范围,银行这个最重要的中转站被卡死,众多投资投机者会出现债务问题,没有充足的现金流支撑,降价抛售房源的情况就可能出现。

而一旦抛售大面积出现,崩盘就无法阻止。

厦门已打响第一枪,接下来,是深圳?!是合肥?!那些高杠杆、投机者聚集的城市,过得不会太舒服。

只能说:“天道好轮回,苍天饶过谁!”

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